Le droit des locataires et propriétaires connaît régulièrement des évolutions pour répondre aux enjeux du marché immobilier et protéger les acteurs concernés. Cet article fait un tour d’horizon des dernières tendances législatives et jurisprudentielles qui ont marqué ce domaine en France.
Renforcement de la réglementation sur les locations meublées touristiques
Afin de lutter contre la hausse des loyers et la pénurie de logements, le législateur a renforcé la réglementation encadrant les locations meublées touristiques, notamment les locations de courte durée via des plateformes numériques. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a ainsi apporté plusieurs modifications au régime des meublés de tourisme.
Parmi ces évolutions, on peut citer l’obligation pour les plateformes en ligne de vérifier que les logements proposés sont bien inscrits au registre national des meublés de tourisme ou disposent d’une autorisation préalable de changement d’usage. Par ailleurs, les communes peuvent désormais instaurer une taxe spécifique sur les résidences secondaires situées dans certaines zones tendues.
La garantie Visale étendue aux bailleurs
La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit, proposé par Action Logement, qui couvre les loyers impayés des locataires. Initialement réservée aux locataires âgés de moins de 30 ans et aux salariés du secteur privé, cette garantie a été étendue aux bailleurs le 1er septembre 2020.
Cette extension vise à encourager la mise en location de logements par des propriétaires réticents à louer leur bien par crainte des impayés. La garantie Visale couvre ainsi jusqu’à 36 mois de loyers impayés, dans la limite d’un plafond fixé par décret.
Le renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil
La loi ELAN a également renforcé les sanctions à l’encontre des marchands de sommeil, ces propriétaires qui louent des logements insalubres ou dangereux. Ainsi, la peine maximale encourue pour ce délit est passée de 5 à 10 ans d’emprisonnement et de 150 000 € à 300 000 € d’amende.
Par ailleurs, la loi prévoit désormais la confiscation obligatoire du logement concerné et l’interdiction pour le condamné d’acquérir un bien immobilier pendant une durée pouvant aller jusqu’à cinq ans. Enfin, les marchands de sommeil peuvent être tenus responsables du remboursement des aides au logement perçues par leurs locataires.
L’encadrement des loyers renforcé dans certaines zones
Face à la flambée des prix, plusieurs villes ont décidé de mettre en place un encadrement des loyers. Ce dispositif, prévu par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), permet aux communes situées en zone tendue de fixer des plafonds de loyers applicables aux nouvelles locations et aux renouvellements de baux.
Ainsi, depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à Paris. D’autres agglomérations, comme Lille ou Bordeaux, envisagent également de mettre en place ce dispositif. Toutefois, il convient de souligner que l’encadrement des loyers fait l’objet de nombreux contentieux et pourrait être remis en cause par la jurisprudence à venir.
Les mesures destinées à favoriser la mobilité dans le parc social
La loi ELAN a également introduit plusieurs mesures visant à favoriser la mobilité des locataires du parc social. Ainsi, les organismes HLM sont désormais tenus d’informer leurs locataires sur les logements vacants correspondant à leur demande et leur situation familiale. En outre, un bailleur social peut désormais proposer à un locataire dont le logement est sous-occupé un nouveau logement adapté à ses besoins, dans un délai maximal de six mois.
De plus, les locataires du parc social peuvent bénéficier d’une aide financière pour financer leur déménagement, sous certaines conditions. Enfin, la loi prévoit un dispositif d’échange de logements entre locataires du parc social, afin de faciliter la mobilité résidentielle.
Le développement des colocations et des baux mobilité
Afin de répondre aux besoins spécifiques des étudiants, des jeunes actifs et des personnes en mobilité professionnelle, la loi ELAN a introduit deux nouveaux types de contrats de location : le bail mobilité et le bail de colocation.
Le bail mobilité est un contrat de location meublée d’une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie. Il est destiné aux personnes en formation, en stage ou en mission temporaire. Quant au bail de colocation, il permet à plusieurs locataires de partager un même logement tout en disposant chacun d’un contrat individuel. Ce dispositif offre ainsi plus de souplesse et de sécurité tant pour les locataires que pour les propriétaires.
Les récentes évolutions du droit des locataires et propriétaires témoignent d’une volonté du législateur d’adapter la réglementation aux enjeux actuels du marché immobilier. Toutefois, il convient de rester attentif aux nouvelles jurisprudences qui pourraient venir infléchir ces tendances législatives.
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